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15.02.2017

Auf gute Eigentümergemeinschaft

Auf gute Eigentümergemeinschaft

Sie sehen nicht ein, weswegen Sie als Eigentümer einer kleinen Wohnung eines Mehrfamilienhauses genauso viel für die Treppenhaussanierung bezahlen sollen wie der Eigentümer der riesigen Penthouse-Wohnung über Ihnen? Verständlich! Es kann aber durchaus sein, dass Derartiges in der Teilungserklärung festgelegt ist, die Sie beim Wohnungserwerb mit unterschrieben haben. Vor dem Kauf sollten Sie daher auf ein paar Feinheiten achten.

Im Team stärker? Nicht immer! Wollen Sie eine Wohnung kaufen und dabei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beitreten, sollten Sie vorher genau hinsehen um das böse Erwachen hinterher zu vermeiden. In der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sind die Regeln der Eigentümergemeinschaft festgelegt. Hier steht unter Anderem, welche Anteile am Gesamteigentum Ihr Wohneigentum hat, welcher Verteiler bei eventuellen Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum zur Anwendung kommt und was zum Gemeinschafts- beziehungsweise Sondereigentum gehört. Werden beispielsweise anfallende Renovierungskosten nicht nach Miteigentumsanteil sondern nach Wohneinheit aufgeteilt, hat das nur für die Parteien Vorteile, die große Miteigentumsanteile halten, denn Eigentümer mit weniger Miteigentumsanteilen zahlen denselben Anteil.

Protokolle sind lesenswert

Bei einer Bestands-Eigentumswohnung geben die Eigentümerversammlungsprotokolle und die getroffenen Beschlüsse gute Einblicke ins WEG-Klima und eventuelle Ausgaben, mit denen Sie in der nächsten Zukunft noch rechnen können. Wird eine ausreichende Instandhaltungsrücklage gebildet oder müssen für größere Investitionen Sonderumlagen gebildet werden? Aus den Protokollen können Sie auch ablesen, ob der Hausverwalter in der Vergangenheit gut gearbeitet hat und ob es sich beim Objekt Ihres Interesses eher um eine Streit- oder gut funktionierende Gemeinschaft handelt.

Die Stimmenverteilung

Wie sind Ihre Stimmrechte geregelt? Auch hier sollten Sie aufpassen, denn es gibt verschiedene Möglichkeiten. Beim Kopfprinzip hat jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig davon, über wieviel Miteigentumsanteile und Einheiten er verfügt. Das Wertprinzip oder Miteigentumsprinzip stellt auf die Summe der Miteigentumsanteile ab. Das Gewicht einer Stimme ist analog dieser Miteigentumsanteile.  Findet hingegen das Objektprinzip Anwendung, gibt es für jede Einheit eine Stimme, gleichgültig wie die Eigentumsanteile sind. Besonders beim Miteigentumsprinzip ist Vorsicht geboten, denn dann kann es schwierig werden, wenn ein Eigentümer mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile hält. Bei Beschlussfassungen versetzt ihn das in die Lage, seine Interessen quasi im Alleingang durchzusetzen.

Sonder- und Gemeinschaftseigentum klären

Auf den ersten Blick erscheint die Unterscheidung, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist, ganz einfach. Zum Sondereigentum gehört, was sich innerhalb der Wohnung eines Eigentümers abspielt. Dafür trägt dann logischerweise auch nur der jeweilige Eigentümer die Verantwortung und Kosten. Zum Gemeinschaftseigentum gehört alles, was von allen genutzt wird, also gemeinschaftlich ist. Entsprechend trägt die Gemeinschaft alle im Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum entstehenden Ausgaben. An der Frage, wo Sondereigentum aufhört, das Gemeinschaftseigentum beginnt und wie damit umgegangen wird, scheiden sich die Geister immer wieder. Deshalb ist es ganz wichtig, dass klar festgeschrieben ist, was erlaubt und was untersagt ist. Hierüber gibt ebenfalls die Teilungserklärung Auskunft.

Grenzen der Gestaltungsfreiheit

Die Heizkörper einer Wohnung beispielsweise gehören zum Sondereigentum. Da sie jedoch mit der gemeinschaftlichen Heizungsanlage verbunden sind und einzelne Veränderungen Auswirkungen auf dieses System haben können, darf hier nicht so ohne weiteres Hand angelegt werden. Ein anderes Beispiel sind die Wohnungstüren. Sie gehören zum Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümer dürfen ihre Wohnungstüren zur Treppenhausseite nicht einfach bunt anstreichen oder mit Plakaten bekleben. Auch die Fenster gehören, entgegen der Klauseln einiger Teilungserklärungen, laut Urteil des Bundesgerichtshofes vom 22.11.2013, AZ: V ZR 46/13 zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Ein Austausch im Alleingang ist also ausgeschlossen.     

Instandhaltungsrücklage und Sonderumlage

Um die von der Eigentümerversammlung beschlossenen Renovierungen oder Sanierungen des Gemeinschaftseigentums bezahlen zu können, steht in der Regel ein Finanzierungstopf zur Verfügung. Durch regelmäßige, zusätzlich zum Hausgeld zahlbare Beiträge, sollte diese Rücklage eine Mindestliquidität gewährleisten. Daher wird ein guter Verwalter immer auch darauf achten, dass Rücklagenbeiträge angemessen zum Hauszustand, -alter und demnächst zu erwartenden Arbeiten festgelegt werden. Reichen die Rücklagen nämlich nicht aus, müssen Sonderumlagen gebildet werden. Je nach geplanter Maßnahme, kann da plötzlich ein ganz schöner Batzen Geld fällig sein.    

Apropos Verwalter    

Sie sehen: Ganz schön viel und noch mehr ist zu beachten, wenn Sie in eine Eigentümergemeinschaft eintreten möchten. Damit alles seinen harmonischen Gang geht, ist ein guter Verwalter unabdingbar. Prinzipiell kann nach Beschlussfassung einer der Eigentümer die Verwaltung machen. Die Praxis zeigt jedoch, dass solcherlei eher streitanfällig und ein professioneller Hausverwalter meist die klügere Wahl ist. Übrigens ist die Protokollführung bei Eigentümerversammlungen Pflicht. Wenn Sie tatsächlich feststellen, dass es in der Vergangenheit Unstimmigkeiten gegeben hat, müssen Sie die Flinte aber nicht gleich ins Korn werfen. Hier hilft Nachfragen und sich die genauen Umstände erläutern lassen. Denn wie Sie selber wissen: Alles ist vergänglich und die wenigsten Unstimmigkeiten aus der Vergangenheit reichen bis in alle Ewigkeit.

Autor: Daniela Maria Hübsch

Bild: Petra Bosse/pixelio

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